اطلاعیه ها

مسکن؛ ابر بحران یا مسئله‌ای پیش‌پا افتاده
11 بهمن 1400 - 9:34
نقش بورس در بازار مسکن نوشته‌اند که متوسط هزینه مسکن در جهان از سبد خانوار، 18 تا 25 درصد است، اما این عدد در ایران 70 درصد را رد کرده ‌است. این آمار نشان می‌دهد یک جای کار می‌لنگد

اختصاصی آگاه پرس- نوشته‌اند که متوسط هزینه‌ی مسکن در جهان، از سبد خانوار، ۱۸ تا ۲۵ درصد است، اما این عدد در ایران ۷۰ درصد را هم رد کرده  ‌است. این آمار نشان می‌دهد یک جای کار می‌لنگد. مسکن و تامین سرپناه که در بسیاری از کشورها به مسئله‌ای بی‌اهمیت بدل شده در ایران سر و شکل یک ابر بحران به خود گرفته است.

چند روز پیش اخباری منتشر شد مبنی بر خرید و فروش خانه‌های ۱۵ میلیون دلاری در مناطق شمالی پایتخت، یعنی گران‌تر از خانه‌های لوکس شهر نیویورک؛ از طرف دیگر شهر تهران لقب گران‌ترین شهر جهان در زمینه‌ی مسکن را هم به خود اختصاص داده‌است. این در حالی است که بر اساس آمار بانک جهانی، سرانه‌ی تولید ناخالص ملی ایرانیان در سال‌های گذشته به شدت افت کرده است؛ یعنی درآمد و قدرت خرید کمتر و در نتیجه رفاه پایین‌تر.

به زبان ساده هرچه قیمت‌ها مخصوصا در بخش مسکن بالا رفته، از آن طرف قدرت خرید مردم کاهش یافته‌است؛ اما چرا مسکن گران است؟ از چه زمانی قیمت مسکن در ایران اوج گرفت؟ آیا این افزایش قیمت مربوط به یک دهه گذشته ‌است؟

باید پاسخ دهیم، خیر … البته افزایش قیمت در یک دهه گذشته قابل قیاس با جهش قیمت مسکن در دهه‌های قبل نیست اما داستان مسکن و جنجال آن به دوران قاجار باز می‌گردد. جالب است بدانید اولین بار در سال ۱۲۹۴ قانون مالیات بر مستغلات به تصویب رسید، قانونی که در آن زمان هم برخی برای مخالفت با آن قیام کردند.

سرآخر در سال ۱۳۰۷ و با تصویب «قانون مدنی ایران» خرید و فروش و معامله املاک و مستغلات در ایران سر و شکل گرفت. قوانین مربوط به مسکن یک بار در سال ۱۳۱۷ و یک‌ بار دیگر در سال ۱۳۲۶ مورد بازنگری قرار گرفت. اما افزایش قیمت مسکن چه زمانی به یک دغدغه ملی بدل شد؟

به زبان ساده، در هر بازاری، هر زمان تقاضا از عرضه پیشی گرفته، قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است. در بازار مسکن چه زمانی این اتفاق افتاد؟ در دهه ۴۰ و ۵۰ شمسی، مخصوصا نیمه اول دهه ۵۰ که موج شهرنشینی در ایران به یک‌باره ساختار جمعیتی کشور را تغییر داد.

انقلاب سفید، افزایش کارخانه‌ها و واحدهای تولیدی و به تبع آن افزایش جمعیت قشر کارمند و کارگر و موج مهاجرت به شهرها، تقاضا برای مسکن و آپارتمان نشینی را افزایش داد. دهه ۵۰ اولین موجِ گرانی مسکن در کشور بود. موجی که با وقوع انقلاب و بعد از آن جنگ تحمیلی فروکش کرد و حتی روندی معکوس به خود گرفت.

کاهش قیمت مسکن و رکود عمیق بازار تا دهه‌ی ۷۰ و دولت سازندگی ادامه داشت. هم‌زمان با برنامه‌ی خصوصی‌سازی و افزایش شرکت‌های انبوه‌سازی و موج بعدی مهاجرت به شهرها، افزایش قیمت مسکن وارد فاز جدیدی شد.

اما افزایش قیمت مسکن معلولِ گرانی در بازارهای دیگر است یا علت آن؟ جواب شاید داستان پیدایش مرغ و تخم‌مرغ باشد. بازار حمل و نقل، بازار مصالح ساختمانی، میزان اشتغال و حقوق و دستمزد و حتی معضلات اجتماعی مانند حاشیه‌نشینی و بزهکاری، در هم‌تنیدگی سفت و سختی با بازار مسکن دارد؛ بازاری که در دهه‌ی گذشته در سایه‌ی نوسانات سیاسی و موضوع برنامه‌ی هسته‌ای و توافق برجام و نوسانات بازار ارز دچار فروپاشی قیمت شده است.

اما نقش بورس در بازار مسکن چیست و چه تاثیری بر افزایش یا کاهش قیمت خانه دارد؟ شرکت‌های انبوه سازی در قالب گروه «املاک و مستغلات» در سال ۱۳۸۴ و در زمان دولت محمود احمدی‌نژاد وارد بازار بورس و اوراق بهادار شدند. این در حالی بود که بازار فیزیکی بدون تاثیر از ورود این شرکت‌ها در بورس دچار نوسان بود. در ابتدا نمادهای تازه در بازار بورس با استقبال خریداران مواجه شدند اما خیلی طول نکشید تا جذابیت خود را از دست دادند.

بررسی روند کاهش و افزایش قیمت نمادهای بورسی شرکت‌های انبوه‌سازی و گروه املاک این حقیقت را فاش می‌کند که این گروه بورسی نتوانسته بر روند بازار فیزیکی تاثیر گذار باشد؛ بلکه در همه این سال‌ها دنباله‌رو بازار فیزیکی مسکن بوده‌است. بازاری که جدا از تاثیرپذیری نسبت به مسائل ذکر شده در بالا، بخش اعظمی از افزایش قیمت خود را مدیون فعالیت دلالان در سطح شهرهاست.

دولت‌های مختلف نیز در سالیان گذشته با آزمون و خطا در سیاست‌های اقتصادی نتوانسته‌اند اژدهای سرکش قیمت مسکن را مهار کنند. نه مسکن مهر، نه طرح بی سرانجام مسکن ملی و نه احتمالا طرح بلندپروازانه‌ی نهضت جهش ملی مسکن قادر به حل ابر بحران مسکن نیست.

در هم پیچیدگی نوسانات بازارهای مختلف و تاثیرپذیری آن‌ها از یکدیگر این نکته را یادآور می‌کند که تنها و تنها راه‌حل وضعیت موجود، ثبات است. ثباتی که به دلیل تنش‌های سیاسی ریز و درشت کشور مخصوصا با جامعه جهانی، منشاء سیاسی دارد.

ثبت دیدگاه

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.